磁湖法语丨阳台漏水，能不交物业费吗？
编者按： 在磁湖的某小区里，阳台漏水、垃圾堆积、车位被占……这些“小事”常让业主和物业闹得不可开交。 “服务不到位，凭啥交物业费？”——这话听着有理，但法律真这么判吗？ 本期《磁湖法语》通过一起真实案例，说清：房屋漏水≠可以拒交物业费。 王女士家中阳台管道长期存在渗水问题，曾多次向物业公司报修。因问题迟迟未获有效解决，自2022年1月起，她停止缴纳物业费。物业公司催缴未果，遂诉至法院。诉讼中，王女士主张，物业未妥善处理漏水问题，故其有权拒交物业费。 面对“因房屋漏水拒交物业费”这一常见争议，法院并非简单支持某一方，而是严格依据漏水成因与物业服务履约情况综合判断。 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定支付物业费；物业服务人已按约提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒绝支付。 本案中，王女士家中阳台渗水，系因楼上业主对其专有部分排水设施使用不当所致，不属于物业服务合同约定的维修范围。物业公司虽在协调邻里关系方面存在不足，但已持续提供公共区域保洁、秩序维护、绿化养护等基本服务，不构成根本性违约。因此，王女士以房屋漏水为由单方拒交全部物业费，缺乏法律依据。对于楼上业主造成的财产损害，其可依法向实际侵权人另行主张权利；如认为物业服务存在局部瑕疵，亦应通过合法途径请求适当减免，而非自行停止履行缴费义务。 最终，法院依法判决：王女士向物业公司支付2022年1月1日至2024年12月31日期间的物业费。 ✅ 如果您是业主： 发现房屋漏水后，应第一时间拍照或录像固定现场状况，并注意区分问题来源： 若属室内专有部分（如自家水管破裂、防水层失效），应及时自行维修，避免损失扩大；若因楼上业主使用不当（如洗衣机排水外溢、私自改管）导致渗漏，可请求物业协助沟通，必要时依法向实际侵权人主张赔偿； 若涉及外墙、屋顶、公共主管道等共有部分，应通过书面或线上平台正式向物业报修，并保留沟通记录。 需特别注意 ：即便对物业服务有异议，亦不得单方拒交，以免承担违约责任。 ✅ 如果您是物业公司： 接到业主报修后，无论问题是否属于物业服务范围，均应及时登记、现场核查并给予明确回应； 对非物业责任的情形（如专有部分损坏或邻里纠纷），应清晰说明责任主体及处理建议，做好解释与协调工作，避免简单推诿； 在催收物业费过程中，须严格遵守法律规定，不得采取停止供电、供水、门禁权限等限制业主基本生活权益的措施，应通过协商、调解或司法途径依法维权。 ➡全面留存证据：包括漏水现场影像、财产受损情况、报修记录、与物业或相邻业主的沟通内容、维修费用票据等； ➡精准锁定责任方：根据漏水部位判断责任归属——专有部分由业主自负，相邻侵权由行为人担责，共有部分由物业依约维护； ➡依法理性维权：优先通过协商、社区调解等方式解决；若无法达成一致，可向法院提起诉讼。 ➡切记：拒交物业费不属于合法维权方式，反而可能构成违约。 市人大代表、黄石市第九中学教师王晴：该案中，法院判决既坚守了《民法典》契约精神，明确物业基本服务到位情况下业主不得拒缴物业费，又未忽视物业协调履职的不足，彰显了法理与情理的平衡。 作为人大代表，我深切感受到此类“小事”关乎群众安居幸福感，更折射出物业与业主权责边界模糊、维权渠道不畅通等共性问题。后续，我将持续关注此类民生议题，推动完善物业管理制度，督促相关部门搭建便捷调解平台，引导物业主动担责、业主依法维权，让“物业有温度、维权有路径”落到实处，助力构建和谐有序的社区治理新格局。 磁湖水长流，法理日日新。 关注《磁湖法语》， 看身边案，学有用法。 下期我们继续从生活小事中， 读懂法治温度。
供稿：陈玉洁
绘图：尹华珍
编辑：曾 星
校对：阮 缘
审核：陈 俊
